Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить

Чем грозит незаконная перепланировка

Часто причиной визита Жилищной инспекции является жалоба соседей или нарушение целостности здания (трещины в стенах и т.д.). После выявления факта незаконной перепланировки, на владельца квартиры будет наложен штраф и выдано предписание привести квартиру в первоначальное состояние.

При дальнейших нарушениях и невыполнении требований Жилинспеции, квартира может быть конфискована и продана с торгов (самый худший вариант для собственника).

Кроме того, квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать, подарить или использовать в качестве залога для получения кредита в банке.

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить

Жилищный кодекс

Штраф и последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка квартиры грозит ее владельцам:

  1. Административным штрафом, предусмотренным КоАП в размере 2500 рублей, а его несвоевременная уплата возбуждением судебным приставом исполнительного производства и добавлением к сумме долга исполнительного сбора.
  2. Предписанием региональных властей о восстановлении состояния жилплощади в первоначальный вид, а при его неисполнении возможны:
  • принудительное судебное решение;
  • выселение и реализация квартиры через аукцион.

Самовольные изменения, проведенные в конструкции муниципальной квартиры, приведут к расторжению договора социального найма с принудительным условием восстановления ее первоначального вида.

Ответственность за переделку жилья всегда несет его собственник, даже если его фактической вины в этом нет. Незаконная или несогласованная перепланировка квартиры может быть выявлена вследствие различных обстоятельств:

  • из-за поступившей от соседей жалобы на излишний шум во время строительных работ;
  • на основании заявления УК, выявившей факт нарушения при законном осмотре квартиры;
  • при вызове техника из БТИ для подготовки технической документации;
  • и многих других.

Поэтому, чтобы избежать наложения штрафов и судебных разбирательств в случае выявления технических изменений жилья, лучше согласовать их заранее с нужными жилищными органами и получить соответствующее разрешение.

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Новости законодательства: осень 2017

1

Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде

Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Популярные статьи  Как провести электричество на участок

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

На какие виды изменений не выдают разрешение?

На любой стадии перепланировки владельцу квартиры будет полезно познакомиться с перечнем работ, которые утверждены и согласованы быть не могут даже в судебном порядке.

  • Запрещено располагать ванную комнату, туалет и душевую над жилыми комнатами и кухнями. Кухню запрещается располагать под санузлами соседей сверху.
  • Не разрешается разрушать несущие конструкции.
  • Запрещается сносить перегородку между комнатой и кухней.
  • Нельзя расширять площадь жилых комнат за счет площади жилых комнат.
  • Запрещено закрывать доступ к оборудованию (вентиляторам, кранам) и подключать теплые полы к системам теплоснабжения и водоснабжения дома.
  • Не разрешено переносить радиаторы отопления на застекленные лоджии и балконы.
  • Запрещено проектировать жилые комнаты без естественного освещения.

На практике, большая часть модных в наши дни перепланировок противоречит действующему законодательству. Например, присоединение кухни к гостиной или снос части стены для оформления панорамного окна от пола до потолка – такие переделки запрещаются.

Законодательство

Проведение несогласованной реконструкции трактуется как нарушение правил пользования жилыми помещениями или самоуправство.

Подобная деятельность регламентируется Статьей 7.21 КоАП РФ или Статьей 19.1 КоАП РФ и подразумевает административную ответственность и штрафные санкции (придется заплатить от 10 до 25 МРОТ).

Перепланировке и переустройству жилых помещений посвящена Глава 4 ЖК РФ, в частности ст. 25, 26, 27, 28 и 29, где изложены:

  • определения и понятия;
  • перечень разрешительных документов, служащих основанием для законного проведения работ;
  • список документов, необходимых для согласования работ;
  • сроки согласования;
  • возможные причины отказа уполномоченных органов;
  • последствия перепланировки без предварительного согласования и ответственность за нее.

Подробнее о незаконной перепланировке

Желая увеличить пространство или оформить нужный интерьер, некоторые владельцы квартир вносят существенные изменения в проект жилья. Они считают, что квартира – это их частная собственность, поэтому вправе делать там всё, что захотят. Формально – так оно и есть, но с технической и строительной точки зрения, отдельная квартира является частью общего дома.

Капитальные изменения планировки жилплощади могут привести к потере надёжности всего здания. Любые серьёзные изменения подлежат согласованию с жилищными органами и изменению технического паспорта квартиры.

Незаконными считаются такие действия:

  • расширение санузла за счёт жилых комнат;
  • смена расположения комнат;
  • разрушение несущих стен с целью объединения комнат;
  • установка проёмов в несущих стенах;
  • демонтаж балконного перекрытия;
  • перенос радиаторов центральной отопительной системы на балкон или лоджию;
  • перенос электропроводки;
  • создание пристроек на первых этажах, а также балконов или лоджий на последующих;
  • демонтаж перекрытий между этажами;
  • установка технического оборудования (кондиционеров) на фасад здания;
  • изменение планировки крыши или чердачного помещения;
  • демонтаж или уменьшение системы вентиляции (каналов и коробов);
  • объединение отопительной системы с общей трубой (подсоединение системы тёплого пола к общей системе отопления либо горячего водоснабжения);
  • демонтаж звукоизоляционного перекрытия пола;
  • увеличение нагрузки на основные стены;
  • объединение кухни (с газовой печкой) с жилым помещением путём сноса несущей стены или устройства проёма без двери.

Если хозяева квартиры хотят сделать подобную планировку, не известив соответствующие органы, то рано или поздно всё тайное станет явным. Об этом жилищная инспекция может узнать:

  • от соседей, которые узнали о перепланировке или страдают от проводимых строительных работ;
  • от сотрудников ЖЭКа, пришедших с проверкой, ведь на них лежит ответственность следить за безопасностью жилых многоквартирных домов;
  • при сделке купли-продажи (когда БТИ оценивает квартиру и изучает технический паспорт жилплощади);
  • из анонимных сообщений и звонков;
  • от участкового полиции.
Популярные статьи  Жадеит для бани: полезные свойства камня, и другие альтернативы жадеиту

На подобные сигналы службы реагируют немедленно и лично посещают квартиры с проверкой на подтверждение нарушения.

Разрешенные меры при перепланировке

Позволительно соединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой при помощи монтирования дверного проема. Жильцы могут сделать его ровным, однако есть возможность установить арку. Актуальны раздвижные конструкции дверей. Человек может постоянно держать их открытыми, однако есть возможность при необходимости оградить пространство. Только так можно оборудовать кухню с газовой плитой в качестве части жилого помещения.

Чтобы увеличить ванную и туалет, можно применить пространство из нежилого помещения. Это возможно сделать с помощью коридора. Следует учесть, что часть пола санузла не может опускаться на 5 см ниже, чем у смежного отсека.

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить

При необходимости есть возможность заменить трубы от стояка. Для этого применяются новые конструкции, по которым слив воды будет осуществляться в безопасном режиме. Следует помнить, что данный аспект возможен только при точном копировании угла слива, чтобы сохранить первоначальную планировку. Это полезно и для самих жильцов, так как в обратном случае жидкость будет неправильно циркулировать и отводиться в замедленном режиме.

Необходимо различать такие понятия, как перепланировка и переоборудование помещения. Перепланировка включает перемещение или полное удаление стен, изменение площади комнат и отсеков, а также смещение определенных зон в квартире. Переоборудование относится к жилищным коммуникациям. Это касается их модификации, смещения или дополнения новыми элементами. Все данные действия можно производить только с занесением в технический паспорт квартиры.

Частные случаи незаконной перепланировки

Существуют отдельные ситуации, которые не касаются каждого обращающегося гражданина, но иногда встречаются на практике. Поэтому их также нужно рассмотреть.

Если узаконить уже нельзя?

Иногда собственник получает требование со стороны Жилищной инспекции вернуть помещение в прежний вид.

Однако, подобные действия не всегда возможны и в некоторых случаях небезопасны для хозяина квартиры и его соседей. Если, скажем, затронута несущая стена.

При такой ситуации, хозяин жилья будет обязан обратиться в фирму, специализирующуюся на вопросах создания отдельных проектов и восстановлению проблемного жилья.

Это дорогостоящая процедура, оплата которой будет возложена на нарушившего закон собственника помещения.

Если сделана в ипотечной квартире?

Все ипотечные договоры содержат информацию о полном запрете на проведение работ по перепланировке.

Если изменения были произведены, тогда следует помнить о следующих фактах:

  • ремонтные работы, не согласованные с банком, повлекут расторжение страхового договора по жилому имуществу;
  • сотрудник банковской организации может в любой день посетить залоговую квартиру и проверить целостность стен и прочих элементов ипотечной квартиры, поскольку этот пункт прописан в заключенном ранее договоре;
  • если сотрудники банковской организации узнают о внесенных изменениях, тогда последствия могут быть различными, иногда связанными с расторжением договора по ипотечному жилью, а если сообщение поступить в Жилищную инспекцию, тогда ко всему прочему добавится штраф.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Что относится к незаконной переделке?

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить
Закон предусматривает несколько правил, которые запрещено нарушать в процессе перепланировки. Обращаясь к п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к ним относятся:

  • работы, которые помешают комфортному проживанию другим жителям дома;
  • некачественный ремонт помещения, который признает его непригодным для жизни;
  • снос несущих стен конструкции здания;
  • вмешательство в инженерные коммуникации дома, если это повлечет к изменению в расходе ресурсов у других владельцев квартир;
  • любые действия с естественным вентилированием;
  • перегруз конструкций дома путем установки дополнительного оборудования и пр.;
  • изменение планировки чердака;
  • проведения работ в здании, признанном аварийным;
  • расположение террас выше первого этажа;
  • игнорирование пожарной безопасности;
  • изменение фасадов зданий, являющимся культурным достоянием;
  • совмещение комнат и кухни, имеющую газовую плиту;
  • присутствие стенных проемов, разделяющих кухню и комнату (при наличии газовой плиты).

Выше приведены основные запреты, которые встречаются чаще всего. В действительности их намного больше, все зависит от конкретного случая.

О том, можно ли согласовать перепланировку лоджии или балкона, а также квартиры в ипотеке, узнайте из наших статей.

Как Жилищная инспекция может узнать об этом?

Чаще всего источником информации о незаконной перепланировке становятся жалобы соседей. Также это может стать известно управляющей компании или ТСЖ. Может быть и такой вариант — вызов сантехника из местного ЖКХ для починки капающего крана. Об увиденном он может совершенно «случайно» сообщить.

Например, в московском районе Вешняки, местная газовая служба занималась рутиной — проверками. В ходе осмотра в некоторых квартирах были выявлены существенные незаконные изменения, такие как проведение газовых труб в полу. В результате, владельцы квартир были привлечены к административной ответственности. Более того, они получили предписание вернуть все в соответствии с установленными нормами.

Популярные статьи  Как сделать правильно заземление на даче: чем опасно отсутствие заземления для дома

Какие нужно согласовывать?

Иногда под перепланировкой понимают некое изменение чего-либо в квартире: положения мебели, декораций и так далее, но закон, и в частности, 25 статья Жилищного кодекса РФ подразумевает под ней только такие изменения параметров помещения, которые должны вноситься в план техпаспорта.

А в нем содержатся данные о следующих объектах: обо всех стенах помещения (в том числе и перегородках), дверных и оконных проемах, и инженерном оборудовании, перенос которого называется переустройством.

Таким образом, любые действия, направленные на изменение конфигурации вышеперечисленных конструкций, требуют обязательного согласования с инженерами Бюро Технической Инвентаризации.

Рассмотрим эти работы подробнее:

  1. Снос либо установка каких бы то ни было стен, относящихся к помещению. Так как они отражаются в плане техпаспорта, туда необходимо будет внести изменения, а кроме того, эксперты БТИ должны удостовериться, что перепланировка не приведет к ослаблению конструкции дома и не подвергнет опасности его жильцов.
  2. Изменение расположения оконных и дверных проемов или их добавление/ликвидация. Здесь по аналогии с предыдущим пунктом, неправильное решение может иметь катастрофические последствия, особенно, если дом старый.
  3. Перенос инженерного оборудования, как то: трубы, счетчики, электропроводка, системы отопления и вентиляции, газовые плиты.

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

  1. Определяют объем и вид работ;
  2. Создают проект;
  3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Необходимая документация

  1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
  4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
  5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

  • официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
  • получение необходимых справок — 10 дней.
  • подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
  • выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Внимание! Квартирную перепланировку в многоэтажном жилом новом доме — новостройке проводят только через 4 года после сдачи в эксплуатацию.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Демонтажно-монтажный план квартиры

Пример! Во время капитального ремонта в коммунальной квартире делают проем в межкомнатной перегородке (не являющейся несущей). Или переставляют унитаз в санузле. В обоих случаях составляют не проект, а эскиз.

Какие работы признаются незаконными

Любые, изменяющие пространство помещения без разрешения, за исключением тех случаев, когда согласование не требуется. Основные виды мы перечислили выше. Самовольная перепланировка квартиры будет считаться незаконной, если:

  • изменения не согласованы (есть возможность узаконить самовольные работы уже после их окончания, пусть и с оплатой штрафа);
  • выполнены запрещённые законом ремонтные работы. Например, опасные манипуляции с несущей стеной (придётся заплатить штраф и восстановить помещение).

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконитьОтветственность собственника распространяется даже на те случаи, когда он получил имущество, которое уже претерпело незаконную перепланировку, по договору дарения или по наследству. В этих случаях право собственности обычно оформляется без техпаспорта, поэтому собственник часто даже не знает, есть ли в нём отметка об изменениях, и вообще были ли они проведены.

Что нельзя делать категорически и какие изменения не узаконят:

  • переносить санузлы на другое место, под которым на нижнем этаже находится жилая комната;
  • расширять кухню и санузел, а площадь комнаты уменьшить. Также нельзя переносить кухню в комнату и объединять санузел с комнатой (такая тенденция появилась в современных интерьерах);
  • изменять системы водо- и газоотведения, прятать и замуровывать эти трубы, переносить батареи отопления на лоджии;
  • делать в несущих стенах самостоятельно окна, двери;
  • сносить несущие стены;
  • объединять жилое помещение с чердаком;
  • совмещать балкон с комнатой;
  • перекрывать плиты балкона, через которые проходят пожарные лестницы.

В любом случае, если вы решились на перепланировку нежилого помещения и не уверены до конца, разрешены ли эти действия, нужно согласовать их с соответствующими органами. Однозначно можно без согласования: поменять батарею, поставить кондиционер, поставить новый встроенный шкаф.

Что можно

Не требуется согласование, если:

  • объединять/делить жилые комнаты с условием, что новое помещение будет не меньше 9 кв.м и иметь окно;
  • объединять санузел;
  • размещать санузел над коридором или техническими помещениями нижней квартиры;
  • увеличивать прихожую за счёт пространства жилой комнаты;
  • увеличивать кухню и санузел, используя площадь коридора, прихожей, кладовок;
  • перемещать сантехоборудование в пределах технического помещения;
  • устраивать в ненесущих проёмах двери;
  • любые манипуляции с несущими перегородками;
  • остекление лоджии.

В этом году перечень видов перепланировок дополнился пунктом, посвященным антресолям. Под потолком устраиваются спальные и детские места и иные пространства. Такие изменения требуют согласования. Закон теперь регламентировано: антресоль в помещении должна быть только одна, при этом не должна занимать больше четвёртой части площади помещения. На антресолях запрещено ставить плиты, сантехнику.

Оцените статью
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить
Рейтинг самых надёжных и качественных бензопил
Какую бензопилу выбрать с Алиэкспресс: ТОП-9 лучших бензопил из Китая